2024.1.11.자 작성된 글을 옮겨옴.
이번 글도 월급쟁이부자들TV의 영상관련입니다.
부동산은 10년 주기로 오르락 내리락 한다죠? 부동산 경기 사이클의 전환기를 겪고 있다고 생각합니다.
과거에도 있었던 일이 있다면, 분명 배울 점도 있을 거라는 생각에 작성하게 되었습니다. :)
부동산 PF시장 붕괴, 이전에도 있었다.
- 2008년 9월 리만브라더스 사태로 인한 글로벌 금융위기로 집값 급락
- 거래절벽 아래 미분양주택이 16만 가구 초과
- 거래절벽 : 기업이나 개인이 금전적인 어려움에 처한 상태를 뜻함
- 부동산 경기추락에 이어 부동산 PF 부실로 부산저축은행 뱅크런 촉발
- 2011년 24개의 저축은행이 문을 닫고, 피해자만 10만여명 발생
- 31개 저축은행 구조조정에 27조원이 넘는 공적 자금이 투입
10년 전 vs 현재
7년 상승장 이후 - 2007년 상승장 - 2009년 고점 - 2011년 하락
7년 상승장 이후 - 2018년 상승장 - 2022년 고점 - 2024년 하락
부동산 사이클은 10년 전과 비슷 하다고 합니다. 그런데 지금이 훨씬 위기상황인 이유는
지금이 금리가 2배 많고, 금리가 오르는 속도가 가히 압도적이이며 GDP 경제성장률이 낮아서고 합니다.
2011년 경제성장률이 3.6% 인데 지금은 1.6% ...
부동산 경기 침체 이후 ?
PF부실은 한번에 사라지지 않고, 2011년부터 2013년까지 PF 부실이 이어졌고
사업성이 있는 것만 남을 때 까지, 수익성이 없는 것들은 줄도산 하며 자연스럽게 축소 되었습니다.
매매전세가는
- 건설사 구조조정으로 공급 위축이 되며 전국의 전세가가 2011년 이후 2022년까지 11년간 연속 상승
- 불안한 상황에서 매매보다 전세 거래량이 늘어남(매매는 불안정 하지만, 전세는 돌려받을 수 있기 때문에)
- 매매는 시장 분위기에 영향을 많이 받기 때문에, 전세 거래량 늘어나면 따라서 늘어나는 경향이 있다.
- PF 부도 위기가 터지면 전월세 거래량이 급격하게 올라갈 것으로 예상 (매매 거래는 변수가 다양해서 알 수 없음)
- 서울은 2012년에 바닥 찍고, 2013년부터 2021년까지 상승
- 지방이 오히려 전세가가 상대적으로 높다보니, 매매시장이 자극을 받아 반응하며 수도권보다 먼저 빠르게 매매 상승
- 지방은 전세가와 매매가 차이가 크게 나지 않아서, 비슷한 금액이면 매매를 한다고 함
- 그래서 지방의 매매 거래가 수도권 보다 빠르게 상승하는 것
* 공급이 줄어들면, 매매보다 전세 거래량이 오른다.
* 매매가 시장 분위기에 영향을 잘 받는다. 전세가 오르면 같이 따라오르는 경향이 있다.
PF 위기를 통해 알 수 있는 통찰
- 부동산 PF 위기로 건설사 공급량이 실제로 줄어드는게 맞는지를 확인 한다.
- 그냥 단순힌 공급량 부족 현상인 것인지 경기하락에 따른 공급량 축소인지를 확인
- 11년과 같은 양상이라면 경기 하락에 따라 착공, 입주가 순차적으로 줄어들 것
- 부동산 PF위기와 별개로, 장기간 부동산 상승으로 인한 피로도와 금리의 영향으로 하락장이 진행된다
- 하락장이면 또 공급을 꺼리게되고 → 전세가가 상승하게 된다.
- 잠재 매수자분들은, 전세가 급격하게 오르는 시기가 오면, 매매를 진지하게 생각해 봐라(다른 사람은 전세만 찾을테니까)
※ 지금까지는 금리가 집값 변수의 가장 큰 요소 였지만, 이제는 금리의 시대에서 수급(수요와 공급)의 시대로 변화 할 수 있다.
ex) 공급이 없으면 무조건 전세 오르고, 전세 오르면 매매오른다. 라고 예측했다면 이제는 수요와 공급에 따라 변동 될 것
※ PF 위기는 부동산 한 싸이클로 필연적으로 맞닥드려야 할 위기
그러니 막연한 걱정보다는, 현명한 선택을 하기 위해 미리 고민하고 대비하자 :)
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